是的，全国多城房贷利率又降了！
去年年底，全国房贷利率出现首次下调。
没想到，刚降的利率，今年开年又降了。
9月，苏州的房贷利率涨到了6%以上，现在首套最低4.9%，多家主流银行降至5.0%。
4字头的利率，突破苏州近5年历史新低。
有银行透露房贷利率可能还要降。
注：图片来源于“居者”
广州房贷利率也普遍下调，首套房从5.85%普遍降到5.65%，二套利率从6.05%降到5.85%左右。
重庆的房贷利率，不到1个月又降了。
有银行首套房贷利率从12月的5.65%降到5.55%。
从去年8、9月巅峰时期到今年年初，大部分银行首套房贷利率下调了30个基点，二套下调了20个基点，力度非常大。
武汉首套房贷利率下调后，二套房贷利率也跟着下调。
部分银行的二套房利率由之前5.98%下调到5.93%。
还有深圳，从原来的首套5.1%，二套5.6%，降到首套最低4.95%，二套最低5.25%
就连首套房贷利率一度超过6%的郑州，也有松动。
去年9月有银行房贷利率6.37%，如今首套房主流利率开始出现5.88%，部分银行降到了5.63%。
更关键的是，不少银行都下调了二手房贷利率。
说实话，刚从去年下半年走过来的人，还真不太适应这样的节奏。
按照这个节奏，过去首套6字头的利率马上就要消失了，全面走向5字头！
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还有一些变化，是可以清晰感受到的。
首先是放款速度。
要知道，去年下半年的信贷市场，审核极为严格。
各家银行都没办法保证放款时间。
不少银行甚至彻底放弃了二手房贷款业务，不接单，不放款。
而现在，深圳一些银行的房贷放款周期直接缩短到半个月到一个月左右。
广州不少银行的审批速度也比之前快了很多，以前审批大概三天，现在半天就可以。
重庆、南京、苏州额度充足，部分银行最快一周就能拿到贷款。
西安、上海最快一个多月就能放款。
全国60%的城市放款周期都在缩短。
其次公积金政策也在松动。
2021年最后一天，重庆实行多年的二套房公积金政策，终于松动。
由主城区仅支持首套房公积金贷款，变成二套房也可用公积金贷款。
贷款额度也由60万提高到80万。
二套房公积金贷款利率5年以上是3.575%，5年及以下是3.025%。
直接比商贷省了一套房的首付。
几乎同一时间，济南、青岛也放宽了异地公积金贷款政策，沈阳放宽了公积金贷款年限。
这对楼市来说也算是个小利好。
还有就是房地产税。
重庆近期宣布上调房产税起征点。
从以前的22106元上调到25106元，这也是近10年变动最大的一次。
也就是说，重庆又有不少楼盘免征房地产税了。
与此同时，重庆在首付比例上也有放松。
去年年底，只有极个别银行支持首套房最低2成首付，现在这个比例已经超过一半。
利率频繁下调；
放款速度加快；
公积金政策松动；
……
也许，今年更多城市的信贷政策还会进一步放松。
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信贷环境改善后，一些城市的二手房市场已经紧跟着回暖。
比如北京，去年12月，北京二手房成交量达到15442套，环比上涨30%，成为下半年的高点。
上海二手房成交套数自9月跌入谷底后，12月网签成交17464套，比上月继续回升12.5%。
注：图片来源于网络
杭州在10月二手房成交量跌破3000创新低之后，11月成交稍有反弹，12月又继续上涨，超过3600套。
成都在去年12月，二手住宅成交12241套，比11月环比上涨115.74%，成交面积环比上涨114.63%。
从成交来看，南京河西二手房市场也在回暖，尤其是小户型、低总价的成交量明显增多，高价房源的成交也陆续出现。
去年国庆前，央行例会首次提及房地产，强调“两个维护”。
维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。
几乎同一时间，央媒发文提出不要误伤刚需。果然，针对刚需，后续出来不少利好政策。
接着，中国房地产业协会召集了10家开发商了解运营情况，包括保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。
旨在希望调控政策在坚持房住不炒的前提下适当松绑。
再结合金融街论坛年会上，高层提出——
房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
还有中国人民银行工作会议在部署2022年工作时强调——
稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
当然，一年期的LPR下降也是很重要的信号，说明银行的资金面在宽松。
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这些确实是利好。
年初，房贷额度充足，放款周期缩短，利率下行，所以过去两年我们看到的上半年市场都不错。
就像下面这两张典型的过去3年新房、二手房网签量走势图，上半年都不错，网签高峰基本都出现在上半年。
注：图片来源于网络，仅供参考
注：图片来源于网络，仅供参考
那么2022年呢？
从目前来看，今年上半年的信贷会延续去年12月的标准，甚至还有可能进一步放松。
但，下半年的信贷如何就要取决于两个因素：
第一，下半年政策会不会再次收紧；
第二，全年信贷会不会提前用完。
这并不是没有可能。
不过可以明确，今年楼市整体上不会有大行情。
上半年，很多城市还会进一步探底。
上半年下探，下半年盘整。
而且，今年开发商集中还债压力依旧很大。
2021-2022，土地流拍，新开工大幅减少，未来楼市供应一定减少。
在人口持续流入的大城市，未来一定会出现供需矛盾。
所以，对于这些大城市资源集中的强势地段，你完全可以大大方方看多。
房价是各种资源相加的总和，地段+学区+交通（地铁）是买房的铁三角。
无论何时，永远是硬通货。
房价长期的趋势依然服从于供求规律和城市稀缺的原则。
货币一定是越来越多的，纸币一定是越来越贬值的，通胀一定是居高不下的，地方土地财政一定是甩不掉的，好城市的房价一定是不会跌的。
就这样吧，2022年了，乐观一点！
