今天介绍一家毁誉参半的银行。支持者认为这家银行经营模式先进，贷款利率远低于同业水平，是穷人的福音。反对者则认为此种模式不适合中国国情，贷款有诸多不便之处。
这家银行的名字叫中德住房储蓄银行。从名字上不难猜出中德住房储蓄银行，是一家中国与德国的合资银行，主要涉及“住房金融“相关业务。事实也正是如此，2004年，中方建设银行与德方施威比豪尔住房储蓄银行合资成立中德住房储蓄银行，注册资金1.5亿，建设银行持股75.1%，施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。这样的持股比例，从诞生起到现在没有过丝毫的变动。
中德住房储蓄银行的股份构成
这家银行之所以毁誉参半，正是因为他独特的业务模式，下面我们就来看看它究竟是采用了什么样的模式才获得了这样的评价。
先讲故事，再说模式
在介绍它的业务模式之前，我先给大家讲一个故事，以便大家能够更好的理解这家银行的运作模式：
从前有个地主，他手下有10名长工，这10名长工想要通过努力工作，挣钱买地也做地主。由于长工的资金不够，所以就打算向地主借钱买地。地主不是个恶人，对于长工的诉求也表示理解。地主愿意为长工提供帮助，设立了以下规则：
一块地为100大洋，长工每人每年出10个大洋，放在地主手里，放够一定时间，最短一年时间，地主以较低的利息借钱给长工，让长工去买地。一年之后地主根据长工的表现、出资的大小以及先后顺序决定先借钱给谁来买地。借钱的金额为长工交的钱以及地价减去交的钱的差额，其实就是100大洋。长工只需要还差额部分即可。借款期限为十年。
长工遵从了地主的规则，开始每年交钱。
第一年，地主手里有了100大洋。表现最优异，出资最早的张三率先拿到了地主的借款，成为了地主。由于张三借了90大洋，加上利息，每年要还的金额为10块大洋，这样地主在第二年，拿着张三还的10块大洋和剩余9名长工交的90大洋，又可以给表现优异的李四借款，让其成为地主。
地主为张三、李四借完款之后，两人都变成了地主，大家看到之后都非常开心，继续每年交着钱，但是王五有点担心。万一我是第十年被借款的话，那我自己攒的钱就够买地了，我为什么还要在地主那里存钱？细心的地主了解到王五的情绪之后，对王五说：“如果你能再找来几个想当地主的长工，让他们也每年交十个大洋，你本来排名第十，但我让你第三年就拿到我的借款。”王五了解到这个信息之后赶紧去找自己的亲戚朋友，果真找来了几个人，王五也如约早早的拿到了借款成为了地主。
陈六看到王五的做法，也找来了很多长工来交钱，陈六也很快拿到了借款。随着交钱的人越来越多，地主从一年借一次钱，变为了一年借多次钱，越来越多的长工通过借地主的钱买地早早的成为了地主。
专有名词，一一解释
故事讲完了，中德住房储蓄银行的运作模式跟上边讲的故事如出一辙。中德住房储蓄银行有几个专有名词，与一般银行业务不太一样，我们来介绍一下：
住房储蓄合同：储户在选择中德住房储蓄业务之前，先签订一份住房储蓄合同，约定未来的贷款金额，以及存款期限，存款利率，贷款利率等细项。
手续费：在申请贷款时要收取合同额1%的手续费。
配贷资金：配贷指的是根据住房储蓄合同约定的银行需要发放贷款的金额，也就是合同金额减去储户存款的差额部分。
中德住房储蓄银行
评价值：中德住房储蓄银行会为每份合同计算评价值，评价值依据的是客户的合同额以及存款产生的利息，评价值越高，就会越早获得贷款。
中德住房储蓄银行倡导的是“先存后贷，利率固定，专款专用，封闭运作”的理念。
先存后贷：若想要贷款，就必须先为贷款资金池做贡献，必须先存够一定的钱才能获得贷款。目前中德要求的是，至少要交够合同金额的50%以上。存款利率为0.5%左右。
利率固定：采用住房储蓄合同的储户可享受贷款利率为3.3%的住房贷款。
专款专用：储户根据住房储蓄合同缴纳的存款，只能用于发放住房贷款。
封闭运作：银行不会将储户为了购买住房而预先积累的资金用于其他种类的贷款，降低风险。
用一句话来概括中德住房储蓄的住房金融业务：想要获得低利率住房贷款的储户提前一定时间按期或一次性存入一定存款，银行根据合同要求以及对储户的评定来为客户发放一笔利率为3.3%的住房贷款。
毁誉参半，辩证来看
通过我上述的讲解，是不是觉得这种模式还不错？至少储户能够获得利率较低的住房贷款。3.3%这个利率是不会发生变化的，无论国家是否调整人民银行基准利率，这个利率都是不变的。相比于其他银行5%-6%的房贷利率，这个利率简直低到无法想象。
- 国际建筑业主与管理者协会常务副主席、商业地产专家陈晓欧表示：“我认为这种模式有发展前途，因为它鼓励储蓄和贷款并行，这样可以大量减少不良贷款，同时可以给老百姓提供一个更优惠的贷款措施。”
- 曾在中德住房储蓄银行进行审计的尉先生也表示：“息差不大、利润率低，应该是中德住房储蓄银行发展缓慢的原因。过去十年是房地产发展的黄金十年，可惜，它没有抓住这个时间发展壮大。”
两个人两个观点，这家银行之所以毁誉参半，也正是因为这种运作模式。那么这种模式的不好主要体现在哪些方面呢？我总结之后发现有以下几点：
一、市场占有率较低
说一个模式是好是坏，最好的评定标准就是市场。从中德住房储蓄银行的官网介绍来看，目前这家银行只在天津、重庆、大连和济南有分支机构，成立至今已经有15年的时间，而且这家银行还具有全国开办分支机构的资质。银行是最不嫌分支机构多的公司，只要开起来，几乎都能盈利。为什么这家银行有资质却不在网点数量上进行扩张呢？从这个角度可以看出此种模式一定是存在某些问题的。
二、盈利微薄
它的盈利微薄从以下几个方面可以看出来：
- 员工的工资，通过多方了解得知，这家银行的员工业务员工资几乎不保底。有月工资2500元的甚至还有1500元的，全靠签订的住房储蓄合同来提佣金。这在一般银行里是不多见的。
- 中德储蓄银行吸收的存款利率为0.5%，发放贷款为3.3%，息差只有2.8%，这样的息差收益非常少，由于分支机构少，也形成不了规模优势。盈利微博在所难免。
- 目前该业务在天津和重庆地区都享有政府补贴，据传，在其他地区无法开立分支机构（大连和济南有分支机构，但是未见官网有补贴公告），主要是因为无法获得地方政府的补贴。这个模式对补贴的依赖程度还是比较高的。
三、房价上涨速度快
由于房价从2008年开始就在不停的上涨。有些地区现在的房价已经是2008年前的3-5倍。这样的上涨速度，根本经不起等待。老百姓就是借钱也要把首付凑齐了赶紧买房。怎么可能会慢慢存着等到一定期限之后再贷款？这个模式似乎不太适合中国的国情。
四、吸收存款困难
中德住房储蓄银行吸纳存款的方式与一般银行不同，有很多条条框框，存款利息也不高，只有贷款利息低这一个抓手。一般的银行各种揽储方式齐上阵，尚且竞争激烈，稍不注意就被落下。何况抓手不多的住房储蓄业务。
登入中德住房储蓄银行的官网发现，中德住房储蓄银行的业务范围也在不断的扩大，它甚至可以办理连部分小银行都办理不了的银团贷款业务。在天津市，如果要办理住房储蓄业务，不只可以在中德住房储蓄银行，还可以到建行的网点进行办理。可以看出，这家银行也正在谋求转型，增加银行的揽储能力以及盈利能力，更好地发力住房储蓄业务。
我们期待中德住房储蓄银行能够越办越好，优化运作模式，为更多买不起房的老百姓增添助力。
