个人首套房贷款怎么贷最划算?贷款30年中途可以改10年吗

近几年国家在加强对房地产市场的调控,房价即使不下跌也很难大幅上涨。由于yq及其他原因,2020年的房地产市场与往年相比有很大不同,就像坐过山车一样。在去年年初时yq刚刚出现,房地产销量迅速下滑,但令人吃惊的是,去年6月开始购房的人迅速增多,房价猛往上涨。

房贷期限“越长越好“还是“越短越好”?银行员工:不少人白送钱

买房几乎是每个人都无法避免的话题,年轻人要买房结婚,父母也会为孩子们的婚房操心。不过多年来房价高企,我们大多数人的经济实力都不足以全款拿下一套房子。有这个资金的人,也会考虑一下拿钱投资、贷款买房会不会更合算。但是有房才有家,这是大多数人心中的想法。只有买了自己的房子,才能真正拥有自己的家。而随着房价的上涨,尤其是在一二线城市,对于大多数人来说,买房都成为了一个难题。

以前大家会全款买房,但对现在来说贷款买房都不容易。毕竟,房子首付也是一项大支出,甚至要花光家里的所有存款,还要面对10-30年的房贷。这就是我们今天要谈论的话题:还房贷的期限“越长越好”还是“越短越好”?银行员工透露:不少人白送钱。

房贷期限“越长越好“还是“越短越好”?银行员工:不少人白送钱

一、按揭贷款方式不同,贷款结果不同。

众所周知,按揭贷款的年限越长,还贷金额也就相应越大,因为年限越长产生的利息越多,不过由于办理按揭贷款的方式不同,最终贷款利息总额也会大有不同,举个例子,买一套150万元的房子,首付款给了50万元,需要办理按揭贷款100万元,按揭贷款的期限选择的是30年,按揭利率为5.88%(也就是在基准利率的基础上,上浮了20%水平)。

在等额本金与等额本息之间,由于差别了1个字,总利息就差了25万元(本息比本金利息多出25万元。)按揭贷款选择方面,除了贷款方式的不同,贷款年限不同也会导致还贷金额的不同。下边我们就以等额本息贷款方式进行测算、评估。

房贷期限“越长越好“还是“越短越好”?银行员工:不少人白送钱

等额本息每个月的还款数额是固定的,但越到后面,其中的利息就越来越多。因为它是将总的本金和总的利息一起平均分配至每个月,按复合利率来计算,未还的本金和利息都要计息。两种方式各有优缺点,我们可以结合自身的情况来选择,但有时银行默认只提供等额本息方式,我们就只能在等额本息的前提下考虑还房贷的期限是“越长越好”还是“越短越好”了。

二、如果是买房投资,按揭贷款期限越长越好还是越短越好?

首先说说买房投资怎么做的?需要有一个极具看涨的楼市环境(也就是楼市热度高涨的环境),在这样的房地产环境下,市场表现为3个方面,第一是房价频频上涨,这是买房投资的第一要求,房价不上涨赚什么钱?第二是房地产开发投资持续加码,这一点个体购房者往往分析不到,层次稍微深一点,属于专门研究炒房的人才懂得;第三点是积极的政策环境(包括贷款环境和调控环境)。只要楼市环境具备了以上3者之一,有头脑的人就会发现买房时机。

房贷期限“越长越好“还是“越短越好”?银行员工:不少人白送钱

本身就是为了赚钱,通常来说不适合按揭贷款。一方面是会增加成本,另一方面也会造成手续复杂。可假如资金不是那么充足,不得不贷款买房的话,首选等额本金。万一银行只提供等额本息方式,你可以采取“长贷短还”,尽可能选择最长的还款期限,比如30年;然后在短期内还清,比如1-2年,以此达到利润最大化。

三、办理按揭贷款究竟什么情况下选择长期好、什么情况下选择短期好呢?

这需要分情况看待,特别是根据买房目的的不同、贷款的方式也不同,如果你是投资买房,则完全不建议按揭贷款,因为投资买房需要的是尽可能降低成本、并且减少买卖过程环节,按揭贷款不仅增加成本而且让买房过程变得很复杂,所以不支持按揭贷款。当你是刚需买房(也就是自己居住买房)的情况下,就建议按揭贷款了。

房贷期限“越长越好“还是“越短越好”?银行员工:不少人白送钱

根据我国过去20年的M2增速和CPI涨跌来看,17年我国广义货币增速8.2%,根据国家统计局的数据,GDP增长6.9%,也就是说在当年我国通胀是1.3%。继续把时间线拉长,在过去的22年里,通胀加起来计算的话,物价水平是1995年的5.44倍,大约是每年涨幅8%。但是还有另外一个计算数据。

根据国家官方数据显示,过去的22年里,我国平均价格的增幅大约是1.88倍!计算下来每一年增长了2.9%。后边这个数据比起上一个数据,显得有点单薄,涨幅这么小感觉完全对不上嘴脸啊。我们暂且都认为是可信的,算个平均值是5.45%的增速/年。

房贷期限“越长越好“还是“越短越好”?银行员工:不少人白送钱

那么,结论就很明显了,如果你从银行贷款100元,当银行的贷款利率低于5.45%的时候,其实就相当于你赚钱了,当你的贷款利率高于这个数据的时候,其实就相当于你在亏本赚吆喝。故而这基本上就可以作为过去20年里的贷款选择临界点。在这个点之下,贷款期限当然是越长越好了。

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