经营性物业抵押贷款审查要点
1.风险授信要求提供的资料。
2.经营性物业合法有效的房屋所有权证等权属证明文件。
3.申请人购建物业已投入自有资金证明及相关合法有效的合同、协议或其他文件。
补充提供资料
4.收入来源于出租物业的,还须提供申请人对外出租的主要协议、合同及租金收入的有关证明。
5.收入来源于自身经营的物业,须明确经营收入模式,并提供有关协议合同,以及收入的有关证明(经营流水单、POS机刷卡记录单以及银行对账单等)。
6.其他须提供的证明文件和资料。
7.在银行的信用评级原则上为B级(含)以上。
8.属于房地产开发企业的,取得主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续。
申请人须具备的基本条件
9.所有者权益在5000万元以上。
银行准
10.同意与银行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理,接受银行对物业经营收入与支出的封闭式监管。
11.物业合法合规性文件齐全,经过竣工验收合格办妥房产证。
入条件
经营性物业须具备的基本条件
12.物业符合各地城市商业网点规划要求,所在区域发展定位与城市总体规划确定的发展趋势一致。
13.物业正式投入商业运营一年以上,且符合当地商用物业出租的政策规定。对于项目公司的控股股东或担保企业在银行信用评级在A级以上的授信项目,物业正式投入商业运营一年以上的要求可适度放宽。
14.经营性物业地理位置优越,应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等,交通便捷,人流、物流、车流充裕,商业、商务氛围浓厚。
项 目
审查要点
15.酒店为四星级(含)以上,由国际知名品牌管理公司管理,经营状况优良,现金流稳定,上一年度平均入住率高于60%。酒店星级原则上须经全国旅游星级饭店评定委员会或各省(自治区、直辖市)旅游星级饭店评定委员会正式评定,并获得星级酒店标牌和证书。
经营性物业须具备的
16.写字楼为甲级(含)以上写字楼,且年均出租率高于80%。
基本条件
17.商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态,商业物业面积(可供银行抵押面积)原则上不低于10000平方米。
18.物业为混合业态的,应至少满足以上关于酒店、写字楼、商业物业的一个条件。
银行
19.银行暂不接受以非标准工业厂房为抵押物的经营性物业抵押贷款项目。
20.必须以竣工验收合格、取得房产证并投入正常运营的经营性物业做抵押担保,且申请人对抵押物业须拥有独立的处置权。
准
担保方式
21.必要时还应提供银行认可的其他财产抵押、质押、第三方保证。
入条件
22.可视情况要求申请人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保或提供股权质押。
23.经营性物业原则上应采取物业整体抵押方式。
贷款用途
24.经营性物业抵押贷款可用于申请人合法合规的资金需求,包括但不限于物业在经营期间的维护、改造、装修、招商等资金需求以及置换该物业建设期的银行贷款、股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例的资金。
25.不得用于国家明令禁止的投资领域和用途。
26.不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
贷款方案
27.对于出租型物业,银行优先支持申请人、承租人能够与银行签订三方监管协议,承租人同意将租金直接支付至申请人在银行开立的监管账户的项目。
28.控制承租人无法与银行签订三方监管协议或承租人仅出具签收函的经营性物业项目。
项 目
审查要点
银行准入条件
贷款方案
29.以商业营业用房类(含酒店)经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的60%,以办公楼类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的50%,以其他类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的40%,经营性物业抵押贷款本息和与贷款期间预计可产生的净现金流之比不超过80%。
30.在贷款期内,经营性物业所产生的稳定的经营性净现金流(净现金流指已扣除经营物业必须支付的各项支出后的现金流)能够按期归还贷款本息,且经营性物业抵押贷款本息和与贷款期间预计可产生的净现金流之比不超过80%。
31.贷款期限:贷款期限原则上不得超过10年,最长不得超过12年,且不得超过申请人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。
其他
无
说明:经营性物业抵押贷款其实就是企业远期的租金收入即期变现。对于持有优质商业物业如酒店、写字楼的企业,可以积极营销经营性物业抵押贷款。
如果物业持有人有更好的投资机会,就可以办理经营性物业抵押贷款的方式变现，获取机会收益。